Les notaires veulent réduire le délai des plus-values immobilières

Aujourd'hui, pour ne payer aucun prélèvement social sur la plus-value d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, les propriétaires doivent s'armer de patience : 30 ans d'attente. Mais les notaires aimeraient changer la donne et ramener ce délai à 22 ans. Mise sur la table lors de leur 122ème Congrès, en septembre 2026 à Lille, cette mesure permettrait aux propriétaires d'économiser plusieurs milliers d'euros tout en remettant des logements sur un marché actuellement bien grippé. Pour l'instant, il ne s'agit que d'une piste de réflexion : elle fait partie des 21 propositions fiscales débattues cette année et n'a encore rien d'officiel.

Des économies pour les propriétaires

La taxation des plus-values immobilières s'établit selon deux calendriers. En principe, les gains réalisés lors de la revente sont taxés à 19% pour l'impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Plus la durée de détention du bien est longue, plus ces prélèvements diminuent de manière progressive.

Au sujet de l'impôt sur le revenu, l'exonération liée à la durée de détention devient totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, 30 années d'attente sont nécessaires. Entre les deux, le vendeur n'est pas imposé sur le revenu sur sa plus-value. En revanche, il supporte toujours des prélèvements sociaux. Et c'est justement cet écart de 8 ans que les notaires veulent à présent supprimer.

Remettre plus de biens sur le marché

Cette volonté de raccourcir ce délai ne concerne pas la résidence principale, dont la plus-value est déjà totalement exonérée quand le logement s'avère être bien le logement habituel du propriétaire au moment de la vente. Il est néanmoins essentiel de respecter les conditions qui permettent de bénéficier de l'exonération sur la résidence principale. En fonction de la situation du propriétaire ou du bien, d'autres exonérations existent également.

En affichant la volonté d'aligner le régime des prélèvements sociaux sur celui de l'impôt sur le revenu, les Notaires cherchent à éviter que les propriétaires ne gardent un bien durant des années uniquement dans le but d'atteindre l'exonération fiscale. Avec cette réduction de 30 à 22 ans du délai nécessaire pour bénéficier d'une exonération totale des prélèvements sociaux sur la plus-value, ils souhaitent inciter les propriétaires à réinvestir le fruit de leur vente. Cette proposition va au-delà qu'une simple réduction du délai d'exonération. L'idée est d'éviter que les décisions immobilières ne soient dictées que par la fiscalité, afin de remettre plus rapidement des biens sur le marché et de fluidifier le parcours résidentiel.

Ce projet propose d'exonérer d'impôt la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis au moins cinq ans, à hauteur des sommes réinvesties dans les deux ans. Les critères et placements éligibles seront déterminés par la loi, mais le livret du Congrès des Notaires mentionne déjà l'investissement locatif ainsi que d'autres options pour orienter l'épargne vers l'économie.

Cette idée n'est pas nouvelle. Aujourd'hui, un propriétaire qui vend une résidence secondaire pour la première fois peut « échapper » à l'impôt sur la plus-value, à condition d'utiliser cet argent pour acquérir ou construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. L'objectif des Notaires n'est donc pas de supprimer toute fiscalité sur les ventes immobilières. En revanche, ce projet a pour but d'éviter que des propriétaires ne bloquent inutilement un bien ou leur capital simplement en attendant une réglementation plus avantageuse.

Une proposition qui date de 2024

Cette réforme sur les plus-values pourrait-elle débloquer les ventes ? Cette question est cruciale pour les professionnels de l'immobilier. Aujourd'hui, un propriétaire, qui détient une résidence secondaire ou un investissement locatif depuis 22, 25 ou 28 ans, a souvent intérêt à attendre un peu avant de vendre son bien pour alléger la facture des prélèvements sociaux. Réduire ce délai et passer à une exonération totale dès 22 ans permettrait de faire sauter ce verrou fiscal.

Comme la reprise du marché tarde toujours à se concrétiser, les notaires estiment que le timing est idéal. En effet, remettre ces biens sur le marché servirait la profession immobilière car cela débloquerait de nouveaux mandats et faciliterait certains projets de mobilité. Pour autant, il ne faut pas s'attendre à un raz-de-marée de ventes sur une simple mesure fiscale : le prix, le rendement locatif, le contexte familial et l'état général du marché restent, au final, les vrais juges de paix.

Enfin, le Congrès des notaires estime à 1,4 milliard d'euros le coût d'une exonération des prélèvements sociaux dès 22 ans. En 2024, une proposition de loi, destinée à aligner ces deux calendriers d'exonération, avait déjà été avancée, sans jamais aboutir. Reste à savoir si ces propositions peuvent déboucher sur une nouvelle proposition de loi qui aboutira à une réforme.